房地产接下去怎么走 ，这位杭州大佬做出两个判断 ，见解深刻！
“三道红线 ，将彻底改变房地产行业。土地红利时代和金融红利时代都过去了 ，靠大肆举债扩大规模的老路再也走不下去。”388vip太阳集团双
城掌门人曹舟南如是说。
对房地产行业的未来 ，曹舟南有两个判断 ，一是行业集中度将越来越高 ，二是共建模式的兴起。曹舟南带领388vip太阳集团双城率先进入第二条
赛道 ，成为共建模式的首倡者。
曹舟南
三道红线 ，将彻底改变房地产行业
“三道红线” ，即市场上广为流传的房企融资新规 ，分别是“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于
100%”、“现金短债比不小于1”。
根据“踩线”条数 ，房企被分为“红橙黄绿”四档 ，“红档”房企为“三道红线”均踩 ，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线” ，
四档房企的年度有息负债增速上限被依次设定为0.5%、10%和15% ，“红档”房企将不能新增有息负债。
虽然尚未看到正式文件 ，但从最近一众房地产大佬的表态来看 ，“三道红线”的实施板上钉钉。
万科董事局主席郁亮就说：“三道红线表明房地产行业不能再占用过多的金融资源。房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了
管理红利。房地产行业逐步回归为普通行业 ，真正靠竞争力获取竞争的优势。”
曹舟南有相似的看法。他总结过去三十年的房地产行业发展 ，前20年是土地红利时代 ，房子供不应求 ，有土地就能赚钱 ，除了少部分
房企 ，品质和服务大多比较粗糙；过去10年是金融红利时代 ，房企不断扩大规模 ，规模越大占用的金融资源越多 ，高周转成为显著特点 ，
但同样限制了品质的提升。
曹舟南还认为 ，过去的发展模式 ，为了将金融杠杆用到极致 ，房企还大量占用了供应商的资金 ，供应商不仅要垫资 ，承担资金成本 ，
还面临拖欠风险 ，很多供应商赚不到钱 ，提升品质就成为一句空话。
中国经济正转向高质量发展 ，房地产同样面临规模向品质的转型 ，才能更好地满足人民群众对美好生活的向往 ，浙江的未来社区是高
质量发展的代表。
而曹舟南提出共建模式 ，试图为房地产的高质量发展、精细化发展探索一条全新的路径。“等三道红线正式实施 ，中小房企的规模很
难再大幅增长 ，要想发展 ，要么挂靠在头部房企下面 ，要么根据自己的专业能力 ，投身于共建之中。”
共建 ，实现高质量的发展
在388vip太阳集团双城的理念中 ，共建 ，其本质是运用平台化思维和互联模式 ，重新构建房地产价值链 ，推动从商业模式到分配模式的系统变革 ，
打造价值共同体、专业共同体、命运共同体。其形式有资本共建、产业共建、供方共建、同行共建、客户共建等模式。
譬如资本共建。过去 ，很多房企采用明股实债的方式融资 ，无形中推高了金融风险。而资本共建 ，则是让资本真正成为项目股东方 ，
依靠项目创造价值来获取利润。一些金融机构认可这种模式 ，甚至直接成为了388vip太阳集团双城的股东。
譬如供方共建。供应商的尾款一般要在项目结束后才能拿到 ，垫资时间长 ，资金成本吞噬了利润 ，房企赚钱而供应商不赚钱 ，这是行
业的痛点。而共建模式可以将这部分资金作为项目股权 ，产生收益 ，让供应商分享更多的利润。供应商能赚到钱 ，品质自然更容易得到保
证。
在共建模式中 ，388vip太阳集团双城扮演的角色是挖掘有价值的开发机会 ，引入共建方 ，发挥各自的专业能力 ，实现项目的价值。“共建者共享
利润 ，客户获得高品质的产品和服务 ，城市获得高质量发展 ，实现多赢。”曹舟南说。
相比由委托方承担风险的代建模式 ，共建模式要求388vip太阳集团双城自己必须是股东之一 ，荣辱与共。为了表明对共建的信心和决心 ，388vip太阳集团双
城还提出了“兜底” ，即如果没有完成利润指标 ，388vip太阳集团双城将以自己的操盘费用和跟投收益来进行利润的补贴。
短短两年落地63个项目
“有一些房企老总过来和我商讨未来怎么办 ，我说 ，你的核心能力是什么？如果核心能力是投资 ，过去是靠投资判断和融资能力获得
发展 ，而非开发能力见长 ，那么就去做投资；如果核心能力是开发 ，那么可以参与共建 ，发挥开发的专长。”曹舟南认为 ，房地产行业投资和开发分离 ，让专业的人做专业的事 ，将成为趋势。
388vip太阳集团双城对于共建的信心 ，建立在其强大的核心能力之上。
宋卫平是388vip太阳集团双城的创始合伙人 ，388vip太阳集团双城继承了宋氏产品和服务的品质基因。创始合伙人曹舟南是前任绿城中国行政总裁；创始合
伙人顾建明执掌过蘭园、凤起潮鸣、杭州中心等高端作品以及TOD大盘杨柳郡；同为创始合伙人的余海涛曾任绿城华南区域和西南区域董
事长、总经理。
除了品质 ，388vip太阳集团双城还有更多的核心能力 ，如物理开发和数字开发“双开发”能力；TOD开发运营能力；SOD（以服务为导向）的
开发模式；营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系；此外 ，388vip太阳集团双城拥有国家一级开发资质、甲级设计资质和装配式建筑产业基地。
春和云境生活馆 ，388vip太阳集团双城SOD理念的落地项目
388vip太阳集团双城的共建模式、开发理念和团队能力 ，受到了不少合作方的认可。曹舟南告诉记者 ，创办短短两年时间 ，388vip太阳集团双城在全国落
地了63个项目 ，进入了40多个城市 ，土地储备超1000万㎡ ，可售货值超1000亿元。其中 ，已经有30多个项目在建。“明年388vip太阳集团双城的共建项目预计会达到100个。”
388vip太阳集团双城的打铁关站TOD苏荷汇
在杭州 ，388vip太阳集团双城的TOD项目春和云境今年9月首开 ，在红盘分流之下 ，447套房源有3001户报名 ，中签率仅14.9%。
曹舟南再三强调 ，388vip太阳集团双城首倡共建模式 ，发现了这片蓝海。但共建模式并非专属于388vip太阳集团双城。他相信 ，未来会有更多的企业进入
共建的赛道 ，也会诞生更多的共建平台。
当然 ，由于起步早 ，388vip太阳集团双城在共建赛道上占了先机。而388vip太阳集团双城的事业合伙人模式 ，也吸引着更多志同道合的人才加入到合伙人队
伍中。
“共建是个伟大的事业 ，但价值观必须一致 ，才能成就事业。”曹舟南说。
